中國的房地產銷售額與價格雙雙反彈 房地產調控成“空調”?

【彭博】– 即使中國政府承諾要繼續調控房地產市場,隨着 開發商推出新盤吸引那些押注房價會上漲的買家,北京住宅項目融創西 山壹號院的銷售額在6月份猛增近50%。

該項目銷售額副經理樓艷青表示,今年上半年的情況就像霧裡看花。她 指的是政府防範房價過快上漲的政策存在不確定性。她說,他們現在看 到了一些陽光,之後雲開日出的可能性大。

中國國務院總理溫家寶7月7日表示,群眾普遍擔心房價反彈,他強調 必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作為一項長 期政策。最近的數據顯示買家對此充耳不聞:在地方政府放鬆部分住宅 市場限制措施以及央行降息的情況下,房地產銷售額與房價雙雙反彈。

瑞信集團分析師陳昌華自香港接受電話採訪時表示,歷史重演的可能性 依然存在。他說的是過去銷售額增長之後的房價上漲現象。

銷售額猛增

在由融創中國開發的西山壹號院,樓艷青在7月10日的採訪中稱上個 月銷售額猛增至大約6.5億元人民幣(1.02億美元),3月份以來每 月為4億多元。總部在天津的融創中國在6月9日推出該項目三期的三 棟樓時,買家當天為80%的公寓付了定金,每套房子的均價為1,500萬 元。美國私募股權公司貝恩資本持有該公司部分股份。

樓艷青說,該項目今年的平均售價已上漲15%-25%,自2月份以來價格 與銷售額逐月攀升。她補充說,公司在穩步上調價格並使其保持在合理 範圍,以免嚇跑客戶。

中國國家統計局周二公布,6月新建住宅價格上漲的城市數量創11個月 來新高,在政府監控的70個大中城市中,25個城市的新建住宅價格環 比上漲,數量為去年7月份以來最多。

萬科、龍湖地產

統計局上周公布,6月份住宅銷售額第二個月增長,較5月份增長41% 至5,313億元。

中國市值最大的房地產開發商萬科表示,上個月合同銷售額較5月份增 長24%,至133億元。由中國女首富吳亞軍控股的龍湖地產7月5日公 布,6月份銷售額較5月份增長36%。

“成交量一直在上升,主要受首次購房者推動,”仲量聯行駐上海的中 國研究主管Michael Klibaner表示,“在經過最近兩次降息之後, 目前的住房貸款利率也已下降。”

32歲的高揚(因)在一家生產洗手間固件的公司上班,他這樣的買家正 在促使市場出現轉機。他在5月份出資120萬元,在北京四環外購得一 間52平方米(560平方英尺)的公寓。

房貸成本下降

高揚說,北京與上海等大城市的房價從來不會下跌,他已經錯過了一些 好機會,擔心房價會再次上漲。

據北京第二大房地產經紀商偉業我愛我家集團,即使在央行降息之前, 銀行已調降了對首套房買家的房貸利率,北京一些銀行提供的利率較央 行基準低15%,相對而言,去年的房貸利率則較央行基準高出多達10%。

中國人民銀行在7月5日決定降息,為一個月來第二次。人們對政府進 一步放鬆政策的預期上升,先前中國6月份消費物價漲幅回落,而且第 二季度經濟較上年同期增長7.6%,增幅為三年來最慢。

國信證券分析師周炳林與崔嶸在7月6日的一份報告中寫道,降息將動 搖人們在政府持續調控房地產市場方面的預期,加上降息的實際益處, 房價再次偏離正軌的風險在上升。

溫家寶的承諾

隨着溫家寶試圖促進經濟增長,經濟放緩在檢驗他要繼續調控房地產市 場的承諾。《上海證券報》7月16日援引未具名消息人士報道稱,中國 國務院正組織多路調研機構研究樓市現狀,希望查清楚兩大問題,一是 如此嚴格的限購政策下,房價為何還會回升?二是如果房價繼續上漲, 政策將怎樣應對。

新華社報道,溫家寶7月7日在江蘇調研時強調,“目前房地產市場調 控仍然處在關鍵時期,調控任務還很艱巨。”

中國最大房地產網站搜房網表示,中國6月新建住宅價格10個月來首 次上漲。搜房數據顯示,房價自去年8月份峰值已下跌2.2%。

轉折點

據搜房一項調查顯示,截至7月18日,32%的受訪者稱房價已到轉折點, 其中15%預計房價會飆升。大約45%的受訪者稱他們計劃在今年下半年 買房。調查自7月3日開始,會截止到8月2日。

搜房表示,在貨幣政策放鬆推動銷售回暖之後,一些開發商已取消打折 或上調價格,這緩解了那些開發商的資金困難,先前資金周轉困難促使 它們降價。

位於北京的開發商億城股份總裁馬寅在電話採訪中表示,公司在通過降 價促進銷售方面沒有壓力,並補充說公司剛剛清掉北京一個43,069平 方米住宅項目的所有庫存。據7月11日提交給深圳證券交易所的一份 公告顯示,由於銷售情況較好,億城股份預計上半年利潤比上年同期增 長80%-120%,至高達2.25億元。

投機得到遏制

中國住建部政策研究中心副主任王珏林6月27日在北京接受採訪時表 示,鑒於中央政府在房地產市場調控方面的立場堅定,房價不大可能會 大幅反彈。他說,住宅銷售反彈,主要是由於通脹壓力緩解使得銀行貸 款更容易獲得。

王珏林說,不管是投資者還是投機者,沒有人現在敢進行大規模的房地 產投機,因為他們不知道市場或政策立場何時會出現變化。他說,一旦 市場再次升溫,政府可以在調控方面稍微加點力度,市場馬上就會降溫。

中國兩年來在調控房地產市場方面的努力包括上調首付比例與房貸要求、 在上海與北京首次徵收房產稅、加大低價保障房的建設力度並在大約40 個城市實施限購。

這些措施有助於遏制投機客。據里昂證券亞太區市場,5月份大約92% 的買家購房用於自住。該公司駐香港的分析師Nicole Wong表示,這 樣的實際需求將推動今年房地產銷售增長12%。

之前買房的高揚表示,最近降息將導致房貸還款下降,並推高他新買房 子的價值。

他說,這正是他一直所希望的。 (343)

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